投資組合不能或缺的一個資產

建構一個全面的資產組合，就像一隊足球隊一樣，需要有前峰中場及後衛，即使再強的前峰全隊放11個在隊中，也一樣會輸得很慘烈，投資世界也是一樣，沒可能全部也放高風險的資產例如科技概念股。一個平衡的投資組合，是需要一些穩定現金流的資產作為後衛，作為隊伍的後盾讓前峰可以安心全力去攻，我想說的資產就是REITS 房地產信託基金。

REITS有分很多類別，例如有酒店、學生宿舍、商場、數據中心、退休養老渡假村等，要選擇一隻好的REITS 要從行業的前景、公司的報表、收益率、出租率、估值等來評價，這次想分享的是迷你存倉的REITS，是REITS板塊的長勝將軍。隨著各國加快城市化進程並改善經濟前景，加上因為COVID-19關係更多人在家工作，迷你倉的需求大幅提升，以減少空間租金，以下是迷你倉REITS的一些基本數據︰

• 2020年市場規模480.2億美元、預計到2026年將達到647.1億美元

• 10年平均回報率17%，是表現最好的REITS 板塊之一

• 多元化的租戶基礎，平均每家商店超過650名客戶

• 短期租賃，每月租金允許快速重新定價以應對不斷變化的經濟狀況

• 高利潤率和低資本支出，穩建現金流，行業平均利潤率為71%

現時美國5大的迷你倉公司

美國的迷你倉行業主要是這5大公司營運，但市場是分散不集中的，換句話說即使這5間公司也沒有一兩間獨大，是一個藍海市場，公司互相競爭格局主要是在價格、促銷活動、廣告、附加功能等（例如停車設施、24/7 全天候訪問、溫度控制等）。

這次想介紹的是5大公司裡面的 CubeSmart。

CubeSmart服務範圍相對分散，在美國多個省份也有它的蹤影，迷你倉要在城市化高的地方生意才會好，所以這公司選址多在大城市，以這公司重點打的城市紐約市為例，這城市樓價高租金高，自然這個城市的租客也是比較多的，租客搬屋的情況會比較多，通常大家搬屋也會租一個迷你倉，先去擺放自己的雜物，所以以紐約市為例，租客大概佔生意額60%以上，是遠遠高於美國的平均水平30%左右。城市化是帶動迷你倉需求的主要因素，所以通常做得好的迷你倉公司佈局都是在城鎮化比較重要的地方。

CubeSmart佈局固然好，但更重要的是有沒有在報表中反映到。

CubeSmart4項重要財務指標以5年計都是比同行優勝。

投資者最關心的派息表現，也是做得不錯，上圖是十年派息表現，每股派息由十年前的0.3到今時今日的1.36，近5年的複息增長也有11%，現在派息是大概2.6%，相對不是太吸引，因為近年已經升了不少，價錢偏貴，可以在價格回落到吸引水平時，同時每股派息又有增長情況下，收益率息然會陸續增加，可以留在觀察名單。

讓數據說話，下回再見。

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